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ローンの残っている不動産について

ローンの残っている不動産の財産分与は、扱いが難しいので慎重に進めましょう。
その場合、まずは不動産をどうするかという問題が発生します。大きく分けて
�@売却する
�Aどちらかが住み続ける
の２つになるかと思います。
�@の場合、まずは不動産鑑定士などに依頼して不動産の時価評価をしてもらいます。その金額から残ローン額を差し引き、 でてきた金額が夫婦共同で得た生産的財産とします。しかし、不動産の時価より残ローンの方が多いこともあり、債務を分与するようなこともあります。

また�Aの場合は、いくつかのパターンがあります。
例えば、現在、「土地建物夫の名義、　ローンの支払い夫、不動産には抵当権が設定されている」場合とします。その場合、ケースとしては
Ａ）不動産の所有名義は夫のまま、ローンも夫が支払う
Ｂ）不動産の所有名義を妻に変更し、妻が住むが、ローンは夫が支払う
Ｃ）不動産の所有名義は夫のまま、妻が住むが、ローンは夫が支払う
等が考えられます。





Ａ）の場合、不動産は夫の所有、妻には金銭で分与することになります。この場合、不動産を時価評価するまでに返済した金額を元金充当分として、財産分与の対象とします。 これが５００万円だった場合、例えば２分の１財産分与するとした場合は、夫２５０万円、妻２５０万円となります。 つまり、夫は不動産を取得する代わりに妻に２５０万円、金銭を支払うことになります。

Ｂ）の場合、妻が不動産を取得して住むことになりますが、夫が支払いを続けます。しかし、夫がローンの支払いを怠った場合、不動産が競売にかけられ、 新しい所有者が決まると、妻はそこを出て行かなくてはならなくなります。夫がしっかり完済してくれれば良いのですが、もしもの時のことを考えると不安ですね。
このケースの場合は、しっかりした公正証書を作成する必要があります。必ず専門家に依頼して公正証書を作成してください。もちろん当事務所でもサポートいたしております。

Ｃ）の場合、妻は夫との間に賃貸借契約などを交わすこともありますが、これもＢのパターンと同じように、夫が支払いを怠ると、 不動産は競売にかけられ新しい所有者が決まるとそこから出て行かなくてはならなくなります。Ｂと同じように不安が残ります。
このケースの場合も、しっかりした公正証書を作成する必要があります。必ず専門家に依頼して公正証書を作成してください。もちろん当事務所でもサポートいたしております。





ローンの名義を変更する場合、当事者同士の話し合いだけではいけません。ローンは銀行などとの契約になりますので、 ローンを組んでいる銀行などに相談してみましょう。場合によっては希望通りにいかないこともあります。 年金住宅融資などは契約者本人しか返済できないということもありますので、その場合は借り替えが必要になってくることもあります。

借り換えなどの時は抵当権をはずすなど司法書士の手続きも必要になります。 また新しく連帯保証人をたてるような場合にはその方の支払能力を調査されますので、所得証明書2年分くらいの提出も求められます。 それかた銀行から協議書の提示を求められることもありますので、その場合の作成は行政書士ができます。 税金対策などは税理士、登記関係、名義変更などは司法書士の範囲になりますので、まずは最初に銀行にご相談されることをおすすめいたします。
それからくれぐれも債務名義の手続きをしただけでは物件の名義は変わりません。必ず不動産の所有権移転登記を行ってください。